経年劣化による家賃減額依頼はありか?

経年劣化と家賃値下げ
経年劣化と家賃値下げ

経年劣化による家賃減額依頼は認められるのでしょうか?

当サイトは情報量が不足しがちな借主側に立ったサイトですが、この問いの答えは「合理的には、経年劣化による家賃減額依頼は認められない。」という結論です。

ネット上には建物の経年劣化を理由として継続賃料につき家賃減額依頼が当然できるような記述が多く見受けられます。

確かに、同じ物である場合、一般的に新しい物より古い物の方が値段が安くなりそうです。また、新規募集のときの新規賃料については「建物が古い」ことなどを理由として家賃交渉をすることができるかもしれません。

ですが、継続賃料の家賃引き下げの場合には、貸主と借主は建物賃貸借契約を交わした法律上の関係にあり、そして借地借家法32条1項には賃料引下げの要件が明確に示されていますので、この要件を満たした減額依頼をすべきです。

借地借家法32条1項では、契約時点と現時点(減額依頼をする時点)を比べ、契約時点では予見できない(予想できない)現時点での変化を基準としています。これが、いわゆる「事情変更の原則」による契約内容(賃料)の見直しです。

契約時に、ある程度、「建物の経年劣化」は予測可能なものですので、「建物の経年劣化」だけによる家賃減額依頼については、単に、いわゆる”難癖”をつけているだけにみられてしまいます。

もし「建物の経年劣化」だけによる家賃減額請求で調停そして裁判となった場合には、裁判所(裁判官)は「契約時に、ある程度、建物の経年劣化は予測可能なもの」「合理的な原価償却の適用範囲内となる、建物の値下がりであれば契約時に予見できたはず」とし、概ね認めてくれない可能性が大きいと思われます。

したがって、当初より「建物の経年劣化」だけによる家賃減額依頼は避けるべきで、「建物の経年劣化」の経年劣化をどうしても理由としたい場合には、「予想を超える建物の経年劣化」によって建物の価格がいくら下がったと具体的に示す必要があります。

こうすると借地借家法32条1項の要件を満たすことになります。ですが、これはかなり難しいことで、いろいろな見解が出て、結局まとまらない、ということにつながります。

なぜなら、どれくらい建物が古くなったら、どれくらい賃料が下がる、という明確な基準が存在しないためです。そもそも、減価償却の計算方法は一種類ではありません。

また、歴史的にみれば、バブル期以前には、「建物の経年劣化」など関係なく、地価の上昇や周辺相場の上昇を理由として家賃引き上げが多く行われていた事実があります。

そのため、「建物の経年劣化」だけによる家賃交渉は、火に油を注ぐような交渉になりかねません。避けるべきです。

つまり、「建物の経年劣化」だけ による家賃交渉は愚策となり、賢明なあなたはこれを避けるべきです。